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房地产并购项目法律尽职调查 重点核查问题汇总
编辑: 发布时间:2017-05-10 15:26:43

一、公司基础资料

1.公司基础信息;

2.基本情况(主营业务、主要项目、规模,所在地,人数,行业地位);

3.历史沿革;

4.组织架构;

5.治理机制;

6.管理团队介绍(尤其是投资管理公司或是管理团队较为突出的公司);

7.主要供货方、销售方介绍。

二、项目基础资料

1.项目简介;

2.项目所涉及的相关政策性文件;

3.政府主管部门批复性文件(发改委立项批复、可研批复、环评能评等);

4.公司资质证照,房地产五证二书(建设用地土地使用权证、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可证、预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书);

5.项目合同类文件,包括但不限于可研报告、土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证、工程款付款回单;

6.项目报告类文件;评估报告、开工报告、竣工验收报告)。

三、引申相关资料

1.项目所在地相关政策,如房地产企业所在地预售资金监管、限购政策、土地出让、涉税政策等相关规定;

2.涉及抵质押的权属性文件,抵质押合同及其他证明材料;

3.涉及公司特殊类型的批复或特殊证照性文件,如房地产开发资质(一至四级);

4.涉及公司运营的重要供货合同、销售合同、总包分包合同、重大融资性合同及资金往来凭证;

5.涉及过程把控的证实性文件,如领取营业执照之前的公司章程、验资报告、股权转让协议等,项目是否按期进行的开工批复等;

6.涉及投资标的资产的基础性文件(权属证明、投资协议等);

7.其他或有事项(如担保、诉讼等),股东借款或股东个人以公司名义对外负债。

四、重点关注问题

1.了解项目所在城市的经济实力,各辖区的经济定位(如商业区、老城区、办公区、住宅区、新建开发区等等);

2.了解项目所在地区居民收入情况、购买力和购房需求;

3.确定项目位?,查看周边环境特点(住宅项目关注周边生活设施、环境、相关教育、公共等等配套,商业项目关注所在区域的经济定位以及周边配套),项目地块四至范围;

4.查看项目规划图,了解项目定位;

5.若涉及拆迁,需了解拆迁进度、难度及解决措施;

6.了解项目周边地价、房地产项目当前售价、周边可比项目售价及历史走势;报告与证照批复的内容是否相互对应;

7.房地产企业提供的销售数据、网上备案数据及预售证原件列示的可售面积相比对;

8.查验土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证原件,核对彼此是否一一对应,查验工程款付款回单并与已投资数据相比较;

9.向当地银行或其他主体了解房地产企业及项目情况(企业和项目认可度、声誉等)。

注:现场调查应随时拍照,对于证照凭证查验、工地现场调查等均需拍照留底。

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